Какво представлява правото на ползване?
Правото на ползване е ограничено вещно право, което включва правото да се използва чужда вещ съобразно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея, без тя да се променя съществено. Когато се учредява право на ползване върху недвижим имот, договорът задължително се сключва във формата на нотариален акт.
Най-често правото на ползване възниква при прехвърляне на имот чрез покупко-продажба, дарение (напр. когато едно лице дарява имот, но си запазва пожизнено правото на ползване) или срещу задължение за издръжка и гледане.
С учредяването на право на ползване собственикът на имота се „лишава“ от едно от съществените си правомощия, поради което собствеността се нарича „гола собственост“ (nuda proprietas). Той няма възможност да владее имота си, нито да го ползва, но може да се разпорежда със своята вещ.
Възможността това право да се притежава отделно от правото на собственост означава, че то може да бъде запазено при прехвърляне на голата собственост от прехвърлителя-собственик. Без значение е дали е учредено чрез правна сделка, или придобито по давност, или е запазено от собственика-прехвърлител. И в трите случая то се ползва с правна защита и задължава всички трети лица, включително и собственика на имота да се съобразява с него и това не може да се третира като ограничение на правото на собственост.
Какви са правата и задълженията на ползвателя?
Правото на ползване включва в своето съдържание две основни правомощия – да се владее чуждата вещ и да се ползва, включително да се получават добивите от нея. Вещното право на ползване позволява на титуляра да придобива както естествените, така и гражданските плодове на вещта (напр. наемите от имота, ако той го отдаде под наем).
Вещното право на ползване не се различава от това на собственика, и то следва да се разбира като всяка форма на фактическо и правно използване на имота – постоянно или временно пребиваване, място за съхранение на лични вещи, за извършване на дейности, свързани с ежедневния бит, стопанска дейност и др.
Правото на ползване позволява на ползвателя да предостави ползването на имота на друго лице под формата на наем, както и под формата на заем за послужване и съответно да упражнява правото си чрез другиго. Но сделки на разпореждане, като ипотека и залог са недопустими, защото ползвателят не може да прехвърля своето право.
Освен права за ползвателя възникват и редица задължения, законно регламентирани, като най-същественото от тях е да се грижи за имота като добър стопанин. Носителят на вещното право е длъжен да плаща разноските, свързани с ползването (прокарване на водопровод за напояване, ограждане и др.), включително и данъците и други такси (данък сгради, такса смет, електроенергия, вода и др.), да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване.
Задължение на ползвателя е да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката, ако не е постановено или уговорено друго.
Прекратяване на правото на ползване
Правото на ползване се прекратява с изтичане на срока, който страните са уговорили в нотариалния акт.
Съществена особеност на това вещно право е, че не се наследява от наследниците на ползвателя. Когато правото на ползване е учредено на физическо лице, то се погасява със смъртта на ползвателя, освен ако не е учредено за по-кратък срок. Това е така, защото учреденото право на ползване е непрехвърлимо и се учредява само от собственика на вещта.
Поради това, че с учредяването на право на ползване, собственикът губи възможността да ползва вещта си и да я владее лично, а същевременно овехтяването на вещта е за негова сметка, то за него не е без значение кой правен субект ще ползва вещта. Затова независимо дали правото на ползване се учредява на физическо лице или на юридическо лице, то запазва характера си на право, учредено с оглед личността на ползвателя. Правото на ползване не може да се прехвърля по изричното разпореждане на закона и се погасява със смъртта на физическото лице.
Важно е да се отбележи, че наемните договори, сключени от ползвателя, се прекратяват с погасяване на самото право на ползване, в т. ч. и при смърт на ползвателя.
Правото на ползване се погасява, ако не се упражнява в продължение на 5 години. За разлика от правото на собственост, което не може да се загуби при неупражняването му, ограниченото вещно право на ползване отпада, ако ползвателят се е дезинтересирал от вещта. Целта на това правило е да се създаде сигурност в правния мир, доколкото при учредено право на ползване по отношение на един имот, неговият собственик е лишен от ползването му. Неупражняването на това право за срок от 5 години води до неговото погасяване и превръща „голия собственик“ в пълноправен такъв.
Материалът има информативен характер и не представлява правно становище или правен съвет. При нужда от консултация или съдействие във връзка с прехвърляне на недвижими имоти, изготвяне на договори за учредяване на право на ползване или представителство по дела, касаещи правото на ползване, можете да се свържете с нас на тел. + 359 897 977 338 или чрез някои от другите канали за връзка с Адвокатска кантора „Вътев и партньори“.